Alquileres porteños: la suba mensual más baja del año se quedó corta frente a la inflación

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto su menor incremento mensual del año: un 1,5%, por debajo de la inflación estimada para ese mismo período. De este modo, en los primeros ocho meses de 2026 la suba acumulada de los contratos alcanza el 19,2%, frente a un incremento general de precios estimado en 21,5%. La diferencia de 2,3 puntos porcentuales representa una baja real para quienes deben actualizar sus alquileres.

En la comparación interanual, los alquileres porteños acumulan un alza del 29,9% en los últimos doce meses, un ritmo elevado pero que se ubica por debajo de la inflación acumulada de ese mismo período. El dato confirma la tendencia de los últimos meses: los valores de los contratos crecen, aunque a un paso menor que el del resto de los precios de la economía.

Cuánto cuesta alquilar según el tipo de unidad

De acuerdo con el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, los valores promedio de oferta en la Ciudad se ubican en 771.871 pesos mensuales para un monoambiente, 886.527 pesos para un departamento de dos ambientes y 1.196.413 pesos para uno de tres ambientes. Se trata de cifras que ilustran el peso del alquiler en el presupuesto de una familia tipo: para acceder a un dos ambientes, un inquilino necesita destinar varios salarios mínimos por mes.

• Puerto Madero: 1.252.366 pesos mensuales.
• Nuñez: 995.838 pesos mensuales.
• Palermo: 990.748 pesos mensuales.
• Lugano: 654.776 pesos mensuales.
• Nueva Pompeya: 700.324 pesos mensuales.
• Parque Avellaneda: 720.780 pesos mensuales.

Dónde más subieron y dónde menos en el último año

La variación interanual muestra fuertes disparidades entre barrios. Villa Luro lideró los aumentos con un 38%, seguido por Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En el otro extremo, las subas más contenidas se registraron en Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%), lo que refleja una marcada heterogeneidad en el comportamiento del mercado según la zona.

La oferta de departamentos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico alcanzado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la cantidad de unidades ofrecidas se disparó 62% en un solo mes, en coincidencia con los cambios normativos que afectaron al mercado.

Para quienes evalúan la inversión inmobiliaria, la rentabilidad promedio del alquiler se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar el valor de compra de una unidad demanda 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más corto que el registrado un año atrás. Lugano aparece como el barrio con mayor retorno, con un 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior. No obstante, solo el 16% de esas operaciones contó con financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, un indicador de que el acceso al crédito sigue siendo una restricción central del mercado.

Los datos disponibles muestran un mercado de alquileres que, tras el salto inicial posterior a la reforma de la ley, comenzó a estabilizarse en términos relativos frente a la inflación. La pregunta que deja abierta el escenario es si esta tendencia a perder contra el índice general de precios se sostendrá en los próximos meses o si, como ocurrió en otras oportunidades, los valores volverán a recalibrarse para recuperar terreno.