La prima verde: vivir frente a un parque en la Ciudad puede costar hasta un 30% más

La renta de un departamento con vista a un parque o una plaza en la Ciudad de Buenos Aires cotiza, en promedio, entre un 10% y un 20% por encima de unidades equivalentes sin esa condición dentro del mismo barrio. En los casos más extremos la diferencia trepa al 30%, según un análisis de la plataforma Roomix sobre el comportamiento del mercado inmobiliario porteño.

El informe tomó como base los contratos de alquiler vigentes a junio de este año y los contrastó con la misma base de junio de 2024. En términos nominales, los valores relevados por Roomix muestran subas de entre el 60% y el 90% interanual para los monoambientes y de entre el 55% y el 80% para los dos ambientes en los barrios analizados, una dinámica que excede al factor verde pero que sirve de marco para dimensionar las cifras.

Los seis barrios con mayor cobertura verde

Palermo concentra la mayor cantidad de espacios verdes públicos accesibles a pie: más de 130 hectáreas entre el Parque 3 de Febrero, el Jardín Botánico, el Ecoparque y una decena de plazas. Allí, las unidades con vista directa a los Bosques de Palermo registran una prima de entre el 20% y el 30% respecto de las propiedades interiores. Un monoambiente en la zona se alquila por entre 650.000 y 1.000.000 de pesos mensuales, mientras que un dos ambientes se mueve en una franja de 900.000 a 1.400.000 pesos.

Belgrano, con las Barrancas y el Bajo como pulmones principales, aparece segundo en el ranking. Los alquileres arrancan en 600.000 pesos para un monoambiente y trepan hasta 1.300.000 pesos en el caso de un dos ambientes, de acuerdo con la misma fuente.

• Palermo: más de 130 hectáreas de verde; monoambiente desde 650.000 pesos y dos ambientes hasta 1.400.000 pesos.
• Belgrano: Barrancas y Bajo como ejes; monoambiente desde 600.000 pesos y dos ambientes hasta 1.300.000 pesos.
• Caballito: prima del 15% al 20% por vista al Parque Rivadavia; monoambiente desde 500.000 pesos y dos ambientes desde 700.000 pesos.
• Núñez y Saavedra: dos ambientes entre 700.000 y 1.050.000 pesos; casas con jardín por encima de 1.700.000 pesos.
• Villa Urquiza: monoambientes entre 450.000 y 680.000 pesos; dos ambientes entre 630.000 y 950.000 pesos.
• Parque Patricios: la opción más accesible; monoambiente entre 380.000 y 580.000 pesos y dos ambientes entre 530.000 y 800.000 pesos.

El siguiente caso es Caballito, donde el Parque Rivadavia funciona como referencia central. Las unidades con vista al parque exhiben una sobreprima de entre el 15% y el 20% frente a departamentos similares ubicados a pocas cuadras. Un monoambiente se ofrece desde 500.000 pesos mensuales y un dos ambientes, desde 700.000 pesos.

Núñez y Saavedra comparten perfil residencial y acceso al Parque Saavedra y la Costanera Norte. En estos barrios, un dos ambientes se alquila por entre 700.000 y 1.050.000 pesos, mientras que las casas con jardín pueden superar 1.700.000 pesos mensuales. Villa Urquiza, con el Parque Centenario a pocas cuadras, presenta monoambientes entre 450.000 y 680.000 pesos y dos ambientes entre 630.000 y 950.000 pesos.

Fuera del podio pero dentro del grupo se ubica Parque Patricios, la alternativa más económica del relevamiento. El parque homónimo concentra la oferta verde del barrio y, aun así, un monoambiente cuesta entre 380.000 y 580.000 pesos mensuales, en tanto que un dos ambientes se ubica entre 530.000 y 800.000 pesos. La diferencia con el norte porteño es significativa: en Palermo, un monoambiente puede valer casi el doble que en Parque Patricios por el mismo metraje.

Para graficar el peso del verde en el presupuesto familiar, basta un ejemplo cotidiano: un matrimonio con un hijo que hoy paga 500.000 pesos por un dos ambientes en Caballito debería sumar entre 75.000 y 100.000 pesos mensuales si quisiera mudarse a una unidad con vista directa al Parque Rivadavia, un incremento equivalente al costo de un alquiler modesto en el conurbano bonaerense.

Roomix aclara que la cobertura verde no opera como variable aislada. La conectividad, la oferta disponible y la cercanía a ejes comerciales pesan tanto como la presencia del parque, por lo que la prima atribuida al verde puede solaparse con otros diferenciales de cada zona. En un mercado donde los alquileres acumulan meses de alzas muy por encima de la inflación general, ¿cuánto de ese sobreprecio responde efectivamente al árbol de la esquina y cuánto al nombre del barrio?