CABA: qué impuestos paga hoy quien vende una propiedad de su patrimonio personal

Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires ya no obliga a tributar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles ni el impuesto cedular, según el esquema vigente desde mediados de 2024. Las ventas ocasionales del patrimonio personal quedaron liberadas de ambos gravámenes, aunque la operación conserva otros componentes que pesan en el presupuesto: la comisión inmobiliaria, los honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos.

El precio acordado por un departamento o una casa no es el único número que define el cierre de una compraventa. Para tomar un caso cotidiano, una operación de US$100.000 con una comisión del 3% suma US$3.000 por ese concepto; con el 4%, llega a US$4.000. El rango es el habitual en el mercado porteño y depende de lo que acuerden las partes.

Qué tributos dejaron de aplicarse al vendedor

La reducción tributaria que alcanza al vendedor involucra dos conceptos que dependían del momento en que se había adquirido el inmueble. Los compradores de propiedades previas al 1 de enero de 2018 pagaban el ITI, que representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de US$100.000 equivalía a US$1.500. Ese gravamen fue eliminado en 2024.

Para los inmuebles comprados desde 2018 regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención actual comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad destinada a inversión, según explicó Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios. La liberación tiene un tope: las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial siguen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias.

Los costos que se mantienen vigentes

El Impuesto de Sellos continúa como uno de los componentes centrales. La alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%, indicó el desarrollador, y existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente.

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: interviene en la escrituración y su costo forma parte del presupuesto de la operación.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con exención para vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000.
• Gastos del crédito hipotecario: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, cuando la compra se financia con préstamo.

El contraste con la provincia de Buenos Aires

El esquema bonaerense presenta diferencias. La alícuota ronda el 2% y, de acuerdo con la explicación de Tapiola, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Por eso, la ubicación y el valor de la propiedad terminan modificando los gastos efectivos de la operación, más allá de la eliminación de los tributos nacionales sobre la venta.