La transformación silenciosa de los departamentos porteños: más chicos, con menos ambientes y cocheras que ya no se incluyen en el precio

La superficie cubierta mediana de los departamentos ofrecidos en venta en la Ciudad de Buenos Aires se redujo un 55% al comparar las unidades edificadas en la década de 1930 con las construidas desde 2020: pasó de 102 metros cuadrados a 46. La cifra surge de un relevamiento elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta, ordenados por año de construcción, y describe una transformación profunda en las características de la oferta habitacional porteña.

Menos metros, menos ambientes y cocheras fuera del precio

El cambio no se limitó al tamaño. La cantidad mediana de ambientes cayó de cuatro a dos entre ambos extremos del período, mientras que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en un rango estable de 20 a 26 metros cuadrados por ambiente, lo que indica que la reducción respondió a una pérdida efectiva de espacio habitable y no a una distinta forma de distribuirlo. Para dimensionar el cambio en la vida cotidiana, alcanza con pensar en una familia tipo: donde antes entraban un living amplio, dos dormitorios, un comedor y un escritorio, hoy entran apenas un ambiente principal y un dormitorio.

• Superficie cubierta mediana: 102 m² (década de 1930) frente a 46 m² (desde 2020), una baja del 55%.
• Ambientes por unidad: la mediana pasó de 4 a 2 entre los mismos períodos.
• Participación de monoambientes: del 1,9% en los departamentos de los años treinta al 35% en los construidos desde 2020.
• Unidades de al menos 100 m²: del 53,2% al 9,4% de la oferta entre los mismos extremos.

El relevamiento también detectó un cambio relevante en la composición del precio publicado. Entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera dentro del valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se redujo al 13,9%. En sentido inverso, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14%, un dato que obliga a los compradores a leer con más cuidado cada publicación para conocer el costo real de acceder a una plaza de estacionamiento.

Los barrios donde más se achicó la oferta nueva

Al comparar las viviendas edificadas antes de 1980 con las construidas desde 2010, las mayores reducciones de superficie se concentraron en Recoleta, Monserrat y Palermo, tres barrios históricamente asociados a unidades de mayor tamaño. En Recoleta, la mediana pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50%. En Monserrat la caída fue del 41% y en Palermo, del 40%. En el otro extremo, las reducciones más moderadas se observaron en barrios de perfil más residencial y de casas: Villa del Parque registró una baja del 8,5%, Villa Urquiza del 9,6% y Villa Devoto del 6%, cifras que muestran que la transformación fue desigual según la zona de la ciudad.

El informe presentado por Mirando.ai permite observar la oferta a partir de los anuncios activos y, con esa foto, identificar qué se construyó en cada época. El resultado es un mercado donde conviven generaciones muy distintas de viviendas, con diferencias marcadas en superficie, cantidad de ambientes y en la forma en que se ofrece la cochera. La pregunta que deja abierta el relevamiento es si la nueva oferta, más reducida en metros y con amenities cada vez más fragmentados como ítems aparte, logrará satisfacer una demanda porteña que, en muchos casos, sigue buscando las superficies que fueron la norma hace menos de un siglo.